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　　原标题：2022深圳【莱蒙水榭云上】震撼登场！优点缺点分析，投资价值分析！

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　　莱蒙国际创始于1993年，于2013年3月23日在香港联合交易所主板上市，是中国的房地产物业开发商，主要于珠三角、长三角、华中、京津及成渝地区从事城市综合体的开发及营运以及住宅物业的开发及销售。

　　历经17年发展业务已遍及国内14个城市，开发项目近40个，总开发建设面积逾1000万㎡。除房地产领域外，莱蒙集团也正在积极开拓中国的国际医疗健康领域，未来也将成为莱蒙的重要业务部分。

　　在深圳除此项目外，莱蒙国际还成功打造过像「莱蒙水榭春天」、「莱蒙水榭山」、「莱蒙•水榭溋㳉」、「莱蒙水榭花都」等一系列高端住宅项目。目前莱蒙项目的市场认可度较高，有着相当不错的口碑，今年上塘在次推出新品【莱蒙水榭云上】

　　莱蒙水榭云上项目位于该项目具体位于龙华民治街道新区大道西侧，简上村和卓越皇后道之间。项目的东北面为正在建的简上体育综合体项目，东南面则是红山商住区和深圳北站商务区，配套多元，触达便捷。

　　项目原址为简上老屋村，2011年被列入城市更新计划，更新单元范围面积12454.4㎡，拆除用地范围面积10911㎡，开发建设用地面积7732.7㎡；2013年规划草案获kok平台审批通过；2017年奠基动工；目前项目主体已出地面约15层左右，总体来说项目进度较为缓慢。

　　莱蒙水榭云上项目占地面积约0.78万㎡，建筑面积约7.4万㎡，规划由1栋3层幼儿园、1栋41层总高约133米的超高层住宅楼和1栋46层总高约166米的超高层公寓楼组成，住宅楼宇公寓楼通过空中连廊相连。项目主推户型建面约122㎡-129㎡复式住宅，项目已于今年8月9号举行了产品发布会，目前具体项目已经消化一大半。

　　销售户型：住宅：122㎡复式四房、129㎡复式四房建筑类型：住宅、公寓、商铺产权年限：70年占地面积：约7732.43㎡

　　建筑面积：约56200.26㎡交房时间：2022年9月31日前交房标准：毛坯总户数：住宅291套（不含保障房）车位数/比例：433个容积率：7.27%绿化率：30%物业公司：深圳市莱蒙物业服务有限公司开发商：莱蒙国际集团有限公司

　　商业：项目自带约3000㎡商业；与项目相邻的卓越kok平台皇后道配备有社区底商；另外与项目相邻的简上村、龙塘村内分布有较多零散式商铺，也太包含有日用零售，传统餐饮，菜市场等。项目的东侧距离稍远一点便是红山的核心居住区了，这里很多居住成熟的小区，例如星河传奇、中央原著、水榭1-6期、华业玫瑰、中航天逸等，这些小区都配备有一定规模的社区底商，总体看就近满足日常生活购物所需是没有任何问题的。

　　项目2公里范围内目前现有的大型集中式购物中心有上塘荟TMAIIL、九方购物中心（天虹购物中心）、红山6979商业中心等。不过这几处商业距离项目都稍远，步行会耗时过长，也不比较累，缺少了一些便利性。

　　交通：轨道交通方面，项目步行到上塘地铁口步行约800左右，步行至在步行舒适距离范围内，轨道交通较为便捷。

　　道路交通方面：项目1公里范围内有5条主干道，分别是福龙路、新区大道，腾龙路、民塘路及布龙路。项目1公里范围内无快速/高速路出入口，项目与外区的通勤主要依赖福龙路、新区大道及布龙路，通过这三条主干道可直接对接梅关高速、南坪快速、龙大高速、水官高速等多条快速路。

　　教育：根据龙华区教育局公布的最新学区划分，项目地块小学学区是和平实验小学；初中学区则为民治中学--教科院附属实验学校--龙华区实验学校--深高北校区大学区、共享龙华高级中学初中部（寄宿制kok平台）。

　　注意：项目为新房项目，交房时间较晚，到时可能会存在学区划分变动，上述信息仅供参考，请以实际交房为准。

　　医疗：项目3公里范围内缺少医疗配套资源，3公里内有2家医疗机构，仁和医院是经市卫健委批准，集临床医疗、预防保健、科研教学为一体的综合性医院；健安医院是一所民营医院，规模较小。

　　项目约4公里范围可覆盖龙华区人民医院和深圳市人民医院龙华分院。值得关注的是距离项目不远的红山地铁口附近正在建一所综合性大型公立医院，该项目建成后对片区优质医疗配套是一个很好的补充。

　　休闲娱乐：项目的西北侧是羊台森林公园，南侧是长岭皮水库和塘朗山山脉视野和自然景观资源较好。项目2公里范围内缺少大型市政kok平台公园，除德逸公园具备一定规模外，其它几处公园规模都很小。

　　项目的东侧是红山较为成熟的居住区，可供休闲娱乐的场所并不少，但整体绿地休闲场所偏少，红山绿廊虽总占地面积大，但呈长条形布局，分为好几段，跨度较大，休闲市民不集中，缺少休闲娱乐氛围。

　　目前项目并未对外公布户型图，据悉项目仅两个面积段户型出售，122㎡和129㎡层高6米的复式四房。项目定位豪宅，虽没有看到户型图，但大户型在户型设计上应该不会有太明显的槽点。结合建筑形式，周边建筑密度及高度来看，户型的整体通透性及采光面应该会比较好，朝南及西北侧高楼层景观视野会更佳！

　　项目位于红山及上塘片区交界处，地块属于上塘。项目西、西南、西北侧以自然山体及水库景观为主，其它方向相临近的是上塘片区和红山片区。项目所在位置并非两个片区的成熟居住区，西北侧相邻的是简上村，东南侧是龙塘村，南侧相邻的是卓越皇后道小区，东北侧相邻在建的简上体育综合体项目。

　　从目前周边现状看，居住环境较为一般，简上村及龙塘村居住的人群结构较为复杂，整体观感也很一般，看上去有些杂乱。项目距离上塘及红山两个片区的主要生活配套设施也有些距离，缺少便利性。周边环境及居住氛围有待提升。

　　正在建设的简上体育综合体项目于2017年12月开工建设，目前正在加快建设中，预计今年底或明年初就能够投入使用。项目位于莱蒙水榭云上的东北侧，民治街道新区大道与简上路交会处东南角，项目用地面积2.5万平方米，建筑面积约6.4万平方米，分为地上5层，地下2层。地下一层和一层为多功能馆和游泳馆，二层为体育舞蹈培训用房， 三层是跆拳道馆、击剑馆、体育舞蹈馆、乒乓球馆 ，四层为羽毛球馆，五层是网球馆。

　　项目各类场馆能满足赛事与日常使用、室内与室外空间、体育运动与文化生活等多方面需求,提高全民健身的参与度,增添都市活力,将成为具有独特魅力的体育标杆。

　　距离项目不远的红山地铁站附近，正在建设的新华医院旁边规划有一所「市第二十一高级中学」，项目位于民治街道新区大道与中梅路交界处，总用地面积31000平方米，总建筑面积73220平方米，为一所36班/1800个学位的高中。目前该项目处于基坑施工作业中。

　　莱蒙水榭云上的东南侧，也就是新区大道与kok平台向荣路交界处规划有一所「红山中学高中部」，总用地面积31000平方米，总建筑面积72007平方米，拟建设一所36班/1800个学位的寄宿制高中。目前该地块正在平整土地，网上可以查询到有关该校的造价咨询招标、勘察设计招标、分包工程结果公告等相关信息。

　　莱蒙水榭云上距离在建的新华医院步行约1.7公里，深圳市新华医院是深圳市政府投入43.40亿元建设的医疗卫生重大项目，项目位于深圳龙华区新区大道与民宝路交汇处，总用地面积 57759 平方米，院区规划床位2500 床，总建筑面积 503614 平方米，由北京大学医学部运营。项目于2018年5月18日移交市建筑工务署，2018年9月22日正式开工建设，预计2023年建成并投入使用，建成后将依靠北大医学部强大医教研体系的支撑，为深圳市民提供全方位、全周期、高质量医疗健康服务。

　　红山文化四馆中的演艺馆和展览馆已投入使用，另外2个场馆即--市美术馆新馆和市第二图书馆，这两大场馆已于今年1月份已经正式动工建设，预计2023年建成投入使用。

　　深圳美术馆新馆总建筑面积3.5万㎡，以国家重点美术馆为建设目标，定位为大型现代化、国际化、数字化的综合美术馆。作为展示城市精神与文化内涵的深圳形象工程，美术馆共设有15000㎡的展览空间，满足不同大小的展览需求，将是深圳四大美术馆中规模最大、规格最高的艺术圣地。

　　深圳图书馆调剂书库建成后将成为全市藏书量最多的图书馆，项目总建筑面积3.6万㎡，阅览室共4层，可提供约1000个座位，设计藏书量约800万册，自助图书馆调配文献约100万册。

　　提起到“莱蒙”相信不少深圳置业者是知道的，在红山片区更是无人不知，「莱蒙水榭春天」「莱蒙水榭山」「莱蒙水榭花都」等，在二手房市场都有非常不错的口碑。项目亦属于莱蒙国际集团旗下的“莱蒙系”作品，水榭云上166米高的建筑、玻璃和高级铝板的外立面、立体园林、智能停车库、自有物业管理，相信项目能够延续莱蒙水榭系的优秀口碑。

　　项目体量很小，只有一栋住宅和一栋公寓，但住宅却定位纯大户豪宅，难免会给人一种突兀的感觉。另外，住宅与公寓共用小区，我们知道买公寓产品的大多是投资客，买来基本都要出租的，租客存在人员流动性大、人群结构复杂、素质参差不齐等问题，这很大程度上会影响小区整体居住品质。

　　项目位于红山和上塘交界处，即不在上塘成熟居住区，也不在红山核心居住区，与项目相邻的有龙塘村和简上村两个小产权村落，项目周边环境面貌整体观感较为一般。项目距离上塘及红山主要生活配套资源距离稍远，有些不太便利，不过都集中在2公里范围内，并不会有太大影响。

　　项目距离上塘地铁站800米左右，虽然有点小远但在步行舒适距离范围内，轨道交通还算便捷。道路交通方面，项目通往外区的几条主干道早晚高峰通行压力都非常大，典型的像福龙路，布龙路，新区大道等早晚高峰车流都很大，堵！几乎是必然会出现的情况。

　　项目的户型设计和实用率是一个很大的卖点，根据此前项目发布会筑博设计首席建筑师冯果川先生介绍，莱蒙水榭云上的主力户型为建面约122-129平的复式住宅，以122平为例，用体积来衡量，同为122平户型市面是341立方米的空间，但莱蒙水榭云上做到了423立方米，两者相差82立方米，多了将近25%的体积、1/4的空间。而这个更大的空间，也意味着能够给到未来业主生活再设计的空间。

　　有圈内人士爆料，新房由于受政府限价的原因，预计莱蒙水榭云上单价主力区间6.6-8.8万/平，整体均价约7.65万/平。根据贝壳找房提供的二手挂盘信息显示，上塘商圈有242套二手房在售，整体挂盘均价8.4万/ ㎡。红山商圈有 806套二手房在售，整体挂盘均价8.3万/ ㎡。通过价格对比发现，莱蒙水榭云上是有竞争优势的，不过结合位置，周边环境，项目体量，户型产品等综合因素来看，这样的条件便宜7000元/㎡似乎是正常的。

　　可能会有朋友说，前段时间上塘的中海汇德理均价7.53万/㎡不是一下子被“秒光”了吗，同样是上塘，为啥莱蒙水榭云上7.6万就是合理了？要注意的是中海汇德理地段在上塘成熟居住区，又是纯正的地铁口物业，各种生活配套也更便捷，作为新房项目低于相邻小区二手7000-8000能不被秒光吗？

　　距离项目不远的红山片区，龙光玖悦台目前也有大量的新房在售，与莱蒙水榭云上相比，玖悦台的地理位置更好，项目体量+自身配套，生活配套便利度也都不错，销售均价约9万卖的都有些吃力。事实证明成熟片区的新房定价一旦超过周边次新房售价就会出现消化乏力情况。

　　龙华的新房供应近两年是非常少的，上塘和红山片区可供开发的空地非常少，上塘还有一些少量的，红山基本已经饱和，后续的项目大多需要通过城市更新才能实现，目前的上塘和红山的重点建设在配套建设上，如红山的两馆，市二十一中、红山中学，新华医院，简上体育综合体等都是生活配套设施。

　　随着红山上塘两片区的配套不断完善，更多的旧该项目推进，相信莱蒙水榭云上项目地块也会成为核心居住区的一部分，到时不管是房产价值还是居住环境都会有比较大的改善，毕竟这个片区，这个地段的大环境并不差！！！

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